Uchwała Nr VII/13/2003
Rady Miejskiej w Starachowicach
z dnia 29 września 2003 r.

w sprawie: rozpatrzenia protestu wniesionego do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu B3 Centrum - Manhatan na obszarze miasta Starachowice w obrębie ulic Staszica, Kopalnianej i Armii Krajowej.

Działając na podstawie

uchwala się, co następuje:

§ 1.

Odrzuca się w całości zarzut Pani Anny Kiezik zam. ul. Bema 39, 27-200 Starachowice złożony do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu B3 - Centrum Manhatan na obszarze miasta Starachowice w obrębie ulic Staszica, Kopalnianej i Armii Krajowej.

1. Treść zarzutu:

Składająca zarzut jako właścicielka działek Nr ewid. 1336/6 i 1336/8 położonych na terenie objętym projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu B3 Centrum - Manhatan na obszarze miasta Starachowice w obrębie ulic Staszica, Kopalnianej i Armii Krajowej nie zgadza się z takim sposobem zagospodarowania terenu, w którym wymienione działki wchodzą w skład większego kompleksu stanowiącego obszar o symbolu U-9, w części o symbolu U-7, a w części pod drogę publiczną o symbolu KL-5.

Uważa, że taki projekt narusza Jej interes jako właściciela, zmuszając do zbycia nieruchomości. W zarzucie brak jest sformułowania wprost wniosku, jaki powinien być sposób zagospodarowania działek stanowiących własność p. Anny Kiezik, cyt: "W moim przekonaniu plan zagospodarowania przestrzennego miasta powinien uwzględniać możliwości zagospodarowania w/w terenu przez przeciętnych inwestorów lub ich zrzeszenie".

Wobec powyższego, należy przyjąć, że p. Anna Kiezik postuluje, by jej nieruchomość stanowiła wyodrębniony obszar, przyległy do drogi publicznej pozwalający na realizację własnych zamierzeń inwestorskich związanych z funkcją handlu i usług.

2. Uzasadnienie faktyczne

W związku z przytoczonym w podstawie prawnej niniejszej uchwały art.85 ust.2, ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zastosowano przepisy dotychczasowej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym do dalszej procedury sporządzenia planu.

Zarzut p. Anny Kiezik został złożony w ustawowym terminie w okresie wyłożenia planu w dniu 21 sierpnia 2003 r.

W okresie składania wniosków do planu tj. od 22.10.2002 r. do 10.12.2002 r. poprzedzającym opracowanie planu, żadne wnioski w sprawie działek Nr ewid. 1336/6 i 1336/8 nie wpłynęły. Omawiane działki gruntu tworzą nieruchomość o pow. 650 m2 nieregularnym, owalnym kształcie, pozbawioną dostępu do drogi publicznej, położoną wewnątrz obszaru stanowiącego własność komunalną.

Od 1999 r. na obszarze tym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Centrum Usługowo Handlowego w Starachowicach zatwierdzony Uchwałą Nr V/9/99 Rady Miejskiej w Starachowicach z dnia 10 maja 1999 r., ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Świętokrzyskiego Nr 57 z dnia 23.09.1999 r. poz.1002.

Odzyskane w ramach zwrotu działki 1336/6 i 1336/8 położone są w obszarze o symbolu U-9 i przeznaczone na cele usług o charakterze ogólnomiejskim, oraz w części pod zieleń miejską o symbolu ZP-3.

Dokonywane obecnie zmiany funkcjonalno - przestrzenne służą jedynie racjonalizacji niektórych ustaleń planu z 1999 r. dostosowując je do faktycznych potrzeb gminy i inwestorów. Dzieje się to jednak bez naruszenia głównych przestrzenno - kompozycyjnych założeń obowiązującego planu, którego sporządzenie poprzedzone było konkursem ogólnopolskim organizowanym przez Stowarzyszenie Architektów Polskich.

Wyjątkowe uwarunkowania przyrodniczo krajobrazowe, sąsiedztwo pomnika przyrody nieożywionej jaki stanowi odsłonięcie skalne, dzielące teren na dwa tarasy z silną ekspozycją tarasu dolnego - zobowiązuje do jak najmniejszej ingerencji w założenia przyjęte w obecnym planie.

Zwarta zabudowa centrum stoi w sprzeczności z wnioskiem p. Anny Kiezik sugerującym luźną zabudowę nieregularnej działki.

Obecnie odzyskane w ramach zwrotu działki w projekcie planu wchodzą w większości w obszar o symbolu U-9, w części w obszar o symbolu U-7, a częściowo w drogę o symbolu KL-5.

Dla obszaru U-9 projekt planu przewiduje funkcje z zakresu gastronomii, handlu, kultury, administracji, jako miejsce szczególnie prestiżowe w skali miasta, wys. 1-3 kondygnacji, zabudowa zwarta kształtująca pierzeję od strony obszaru Kp-5 - placu publicznego. Dla obszaru U-7 projekt planu przewiduje funkcje z zakresu gastronomii, handlu, kultury, wys. l kondygnacja, zabudowa zwarta.

Ulica KL-5 w projekcie planu stanowi drogę publiczną do obsługi obszaru U-9, U-7, U-8. Sposób realizacji określonych w planie funkcji w ramach obszaru U-9 i U-7 przez właścicielkę prywatnych działek może się odbyć w ramach wspólnej inwestycji z inwestorem władającym pozostałą częścią gruntu lub poprzez zamianę gruntów np. na położone w obszarze U-7 grunty komunalne.

Projekt planu nie zakłada potrzeby przeprowadzenia z urzędu scalenia i podziału działek prywatnych i komunalnych, zakładając wolną grę rynkową i inicjatywę właściciela wspomaganą przez zapis atrakcyjnej funkcji, dobrego otoczenia, stworzenia korzystnych uwarunkowań komunikacyjnych i uzbrojenia terenu.

Zarzut p. Anny Kiezik mówiący o handlu wielkopowierzchniowym jest nieuzasadniony, ponieważ na terenie objętym projektem planu wprowadzono ograniczenia powierzchni sprzedażowej w poszczególnych obszarach do 2000 m2. Dopuszczając podziały gruntu w poszczególnych obszarach - plan zakłada możliwość realizacji i użytkowania obiektów przez wielu drobnych udziałowców.

Podsumowując powyższe należy stwierdzić, że przyjęcie i uwzględnienie zarzutu p. Anny Kiezik jest niemożliwe bez naruszenia głównych założeń funkcjonalnych i kompozycyjnych całego planu kosztem zwartości układu, jego logiki, ekonomiki uzasadnionych położeniem w centrum miasta na wyjątkowo wyeksponowanym obszarze.

3. Uzasadnienie prawne.

Przywołany w podstawie prawnej niniejszej uchwały art.24 ust.3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym daje Radzie Miejskiej kompetencje uwzględnienia lub odrzucenia zarzutów złożonych do projektu planu wyłożonego do publicznego wglądu.

Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity: Dz.U. Nr 142 z 2001 r. poz.1591 z późniejszymi zmianami) art.7 ust.1 nakłada na gminę zadania i obowiązki m. in. w zakresie ładu przestrzennego, gospodarki terenami i ochrony środowiska, zaś art.18 ust.2 pkt.5 stanowi, że do wyłącznej właściwości rady gminnej należy uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Przepis art.2 ust.1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym mówi: "Ustalenie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu dokonywane jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z zachowaniem warunków określonych w ustawach."

Zarzut p. Anny Kiezik nosi charakter daleko idącego wniosku, odbiegającego zarówno od istniejącej sytuacji prawnej zapisanej w obowiązującym planie miejscowym, jaki i omawianego projektu planu.

Wykładany do publicznego wglądu projekt planu przewiduje wykorzystanie gruntu p. Anny Kiezik na cele funkcji usługowej (tylko w małej części pod komunikację) co jest znacznie korzystniejszym rozwiązaniem niż ustalenia obowiązującego planu, gdzie większa część działki znajduje się na terenie nie przeznaczonym pod zabudowę.

W obu przypadkach działki nie stanowią terenu samodzielnej inwestycji ze względu na jej nieregularną geometrię i brak dostępu do drogi publicznej.

Nie zachodzą w omawianym przypadku również okoliczności wskazujące na utratę wartości nieruchomości (o której mowa w art.36 ust.1, 2, 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) w związku z uchwaleniem planu , ponieważ wartość nieruchomości poprzez zmianę planu nie ulegnie obniżeniu. Projekt planu pozwala na bardziej efektywne jej wykorzystanie w zakresie funkcji komercyjnych niż obecnie obowiązujący plan.

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami prawa sposób wykonania prawa własności nieruchomości.

Zgodnie z art.64 Konstytucji RP każdy ma prawo do własności. Własność ta podlega ochronie prawnej i może być ograniczona jedynie poprzez ustawy. Również art.130 Kodeksu cywilnego określa swobodę dysponowania własnością w granicach ograniczonych ustawodawstwem.

Ograniczenie w swobodnym, dowolnym dysponowaniu nieruchomością w aspekcie funkcji realizowanych obiektów budowlanych, ich skali, formy, oraz relacji z zabudową sąsiednich nieruchomości - gmina wprowadza zgodnie z przytoczoną ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uchwalenie planu miejscowego.

Celem tego planu jest pogodzenie interesów prywatnych z dobrze pojętym interesem społeczności przy spełnieniu obiektywnych uwarunkowań przestrzennych, przyrodniczych i ekonomicznych terenu.

Gmina działając na podstawie i w granicach obowiązującego prawa wprowadza poprzez plany miejscowe jedynie ograniczenie prawa własności, bez naruszenia przepisów prawa materialnego.

Równocześnie informuje się o istniejącej możliwości zamiany gruntów na regularną działkę przyległą do projektowanej drogi publicznej, o funkcji usług ogólnomiejskich w granicach terenu centrum. Wymiana taka jest założeniem polityki realizacyjnej sporządzanego planu.

§ 2.

Uchwałę składający zarzut może zaskarżyć do Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Krakowie, ul. Topolowa 5, w terminie 30 dni o daty jej doręczenia.

§ 3.

Wykonanie uchwały powierza się Prezydentowi Miasta Starachowice.

§ 4.

Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

 

Przewodniczący Rady Miejskiej w Starachowicach
Kazimierz Bojara